Immobilie geerbt - was ist zu beachten

1. Grundsätzliches

2. Was tun? Selbst nutzen - vermieten - verkaufen

3. Vor- und Nachteile einer Erbengemeinschaft

4. Grundbuch berichtigen

5. Wert der Immobilie aus Sicht des Finanzamtes

6. Erbschafts- und Schenkungssteuer

1. Grundsätzliches

Sie wollen Ihre Immobilie auf die Kinder übertragen oder haben eine Immobilie geerbt?

"Steine kann man nicht teilen" ist ein geläufiges Sprichwort. Das bedeutet, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, alles gemeinsam einstimmig entschieden werden muss. Im ersten Moment sagt jeder: "Kein Problem, wir verstehen uns sehr gut". In der Praxis erweist es sich aber leider, dass die Einigkeit oftmals nicht Bestand hat. Insbesondere wenn der Personenkreis größer ist oder sich nicht homogen zusammen setzt. Die Lebensumstände ändern sich oder angeheiratete Partner haben andere Sichtweisen und möchten Einfluß nehmen.

Unsere Empfehlung ist: Eine Immobilie - ein Eigentümer

2. Was tun? Selbst nutzen - vermieten - verkaufen

Selbst nutzen:

Viele ältere Immobilien befinden sich in sehr guten Wohnlagen und haben oftmals auch großzügige Grundrisse.
Vergleichbare Häuser oder Eigentumswohnungen sind schwierig zu finden. Dies würde für eine Eigennutzung sprechen.

Sanierungsaufwand - altersbedingt kann eine mehr oder weniger umfangreiche Sanierung notwendig sein. Auch der Zeitgeschmack wie man wohnen möchte, hat sich in den letzten Jahrzehnten geändert. Rechnen Sie unter Umständen mit einem Kostenfaktor für Sanierung und Modernisierung. (600,-- Euro - 1.200,-- Euro je Qm Wohnfläche als erste Orientierung.)

Vermietung:

Eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu vermieten kann eine sinnvolle Möglichkeit sein, das Eigentum wirtschaftlich zu nutzen.

Hierzu ein paar Gedanken:

• besteht eine langfristige Nachfrage nach meinem Haus, meiner Wohnung in Bezug auf die Lage, die Raumgrößen, den Schnitt der Räume, die Objektgröße oder den energetischen Zustand?
• wieviel muss ich investieren, damit die geerbte Immobilie gut vermietbar ist? Zufriedene Mieter erwarten eine gepflegte Immobilie.
• Bin ich ein Vermietertyp? Sie geben Ihr Eigentum aus der Hand und erhalten dafür Geld (Miete). Ein Mieter darf dafür wohnen wie es ihm gefällt (mit ein paar Einschränkungen).
• Bei Problemen, Reparaturen oder Mieterwechsel - sind Sie vor Ort oder benötigen Sie die Hilfe Dritter?

Können Sie die Fragen für sich positiv beantworten, ist eine Vermietung überlegenswert.

Verkauf:

Nach Abwägen aller Punkte ist oftmals der Verkauf die sinnvollste Lösung. Der Verkaufserlös wird geteilt und alle gehen Ihre eigenen Wege.

Sie haben Fragen zur Verkaufsabwicklung oder zu folgenden Punkten:

• Wieviel ist die Immobilie wert
• Räumung ja oder nein
• Renovieren, sanieren und wie gehe ich mit Schäden um
• Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf
• Brauche ich einen Energieausweis

Nehmen Sie mit uns Kontakt auf oder besuchen uns in unserem Büro. Wir beantworten Ihnen Ihre Fragen!

3. Vor- und Nachteile einer Erbengemeinschaft

In einer Erbengemeinschaft besitzen zwei oder mehr Hinterbliebene ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück.

Die Vorteile einer Erbengemeinschaft sind, dass die Verwaltung auf mehreren Schultern verteilt ist. Man muss keine Entscheidungen alleine treffen sondern kann sich austauschen. Auch sind die Kosten, wie z.B. Leerstand, Renovierungen, von allen, ihrem Anteil entsprechend, zu tragen.

Die Nachteile sind vielfältig. Alle Entscheidungen müssen einstimmig beschlossen werden. So können unterschiedliche Interessen und Vorstellungen über die weitere Verwendung der Immobilie zur Handlungsunfähigkeit führen. Oftmals ist auch einer der Erben vor Ort und kümmert sich um das Haus, die Wohnung oder das Grundstück. Er ist verantwortlich für den Winterdienst, Mietersuche, Beauftragung von Handwerkern usw.. Als Erbengemeinschaft haften sie gegenseitig für die anfallenden Kosten. D.h. kann oder will einer der anderen Erben die anfallenden Kosten nicht tragen, haften die verbleibenden Erben mit ihrem ganzen Vermögen.

Wie löst man eine Erbengemeinschaft auf?
Durch Auszahlen der Miterben oder durch den Verkauf der Immobilie.

4. Grundbuch berichtigen

Wenn geklärt ist, wer die Immobilie erbt, ist das Grundbuch zu berichtigen.

Das Grundbuchamt befindet sich normallerweise in dem Amtsgerichtbezirk in dem sich die Immobilie befindet.

Die Berichtigung kann persönlich beim Grundbuchamt erfolgen.

Als Antragsteller müssen Sie beim Grundbuchamt Ihren Erbanspruch nachweisen, z.B. durch Erbschein, Testament oder Erbvertrag.

Innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers ist die Berichtgung des Grundbuchs kostenfrei. Beabsichtigen Sie die Immobilie zeitnah zu verkaufen, kann die Berichtigung auch im Kaufvertrag durch den Notar vorgenommen werden.

5. Wert der Immobilie aus Sicht des Finanzamtes

Bei der steuerlichen Wertermittlung ermittelt das Finanzamt den sogenannten "Gemeiner Wert §9 BewG". Das ist der Verkehrwert (Marktwert) i.S. des § 194 BauGB.

Die Finanzbehörden sollten für die Wertermittlung die Marktdaten des jeweiligen Gutachterausschusses verwenden, sofern vorhanden. Liegen keine Daten vor, sind im Bewertungsgesetz Faktoren festgelegt. Die Finanzbehörden können nicht viel Zeit für die Bewertung der einzelnen Immobilie verwenden. Besonderheiten der Immobilie wie z.B. ungünstige Grundstücksgrößen, Sanierungsrückstände etc. werden nicht berücksichtigt. Sie können durch ein Gutachten den "niedrigeren gemeinen Wert" nachweisen. Sprechen Sie uns an, wir unterstützen Sie.

Folgen in der Praxis:

a) Der Wert des zu vererbenden oder geerbten Immobilien- und sonstigen Vermögen liegt pro Erbe unter dem Steuerfreibetrag - so sollte keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen.

b) Wert liegt über dem Steuerfreibetrag - warten Sie die Berechnung des Finanzamtes ab. Wir können den Bescheid mit Ihnen überprüfen und das weitere Vorgehen gemeinsam besprechen.

c) Sie benötigen den Wert Ihrer Immobilien für die weitere Planung? Sprechen Sie mit uns über die verschiedenen Gutachtenumfänge für die Wertermittlung.

6. Erbschafts- und Schenkungssteuer

Vorab: Das Steuerrecht ist sehr umfangreich und kennt viele Sonderfälle. Auch ergeben sich aus der aktuellen Rechtssprechung der Finanzgerichte immer wieder neue Auslegungen. Nachfolgende Erläuterungen können daher nur ein erster Anhaltspunkt sein. Für eine genaue Planung empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Steuerberater.

Die Erbschafts- oder Schenkungssteuer richtet sich nach dem persönlichen Verhältnis des Erwerbers zum Erblasser oder Schenker:

Steuerklasse I:

1. der Ehegatte und der Lebenspartner
2. die Kinder und Stiefkinder
3. die Abkömmlinge der in Nummer 2 genannten Kinder und Stiefkinder
4. die Eltern und Voreltern bei Erwerbern von Todes wegen

Steuerklasse II:

1. die Eltern und Voreltern,soweit sie nicht zur Steuerklasse I gehören
2. die Geschwister
3. die Abkömmlinge ersten Grades von Geschwistern
4. die Stiefeltern
5. die die Schwiegereltern
6. der geschiedene Ehegatte und der Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft

Steuerklasse III:      alle übrigen Erwerber und die Zweckzuwendungen

Freibeträge: Steuerfrei bleibt in den Fällen der unbeschränkten Steuerpflicht der Erwerb:

1. des Ehegatten und des Lebenspartners in Höhe von 500.000 Euro
2. der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 und der Kinder verstorbener Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 in Höhe von 400.000 Euro
3. der Kinder der Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 in Höhe von 200.000 Euro
4. die übrigen Personen der Steuerklasse I in Höhe von 100.000 Euro
5. der Personen der Steuerklasse II und III in höhe von 20.000 Euro

Der übersteigende Betrag ist zu versteuern. Die Höhe der Steuerlast richtet sich nach dem übersteigenden Betrag und der Steuerklasse.

Bei Fragen oder für weitere Informationen nutzen Sie unser Kontaktformular oder rufen uns an